租客欠租：
業主可採取的合法步驟與文件

租客欠租時，業主最易犯錯的是「情緒執法」：換鎖、擲物、騷擾。法律上應先對租約、帳目與書面催收，再評估終止與收回管有程序。本頁與站內按金爭議、收回管有分工。

重點速覽

• 帳目清楚比責罵更優先。
• 書面催收與送達方式要可核對。
• 收樓≠追租，可能要並行評估。
• 避免自助驅趕與切斷基本服務。

生活例子

例子一：連續兩月欠租

（示例。）對帳後書面限期繳付，並聲明下一步。

例子二：租客失聯

（示例。）保留催收與單位狀況紀錄，評估程序。

例子三：部分繳付爭議

（示例。）每次收款開收據，更新尚欠表。

例子四：想用按金抵租

（示例。）先對租約抵銷條款與交樓結算安排。

例子五：二房東轉租欠租

（示例。）先分清你的合約相對人是誰，避免告錯或催錯對象。

此生活例子相關的成文法框架，可見第 7 章《業主與租客（綜合）條例》（電子版香港法例）；亦可於香港法例目錄搜尋核對。

法例及風險

權利義務首先見租約；收回管有與相關土地／物業程序另有法院與條例框架。切勿以違法自助方式取代程序。

怎樣判斷你的情況

決定力度時，可先自問：欠租數字是否無爭議；催收是否已書面完成；你的目標是追租、收樓還是兩者。目標不同，文件與程序節奏也不同。若只想盡快換客而忽略帳目，其後按金與損壞爭議會更亂。催收信建議清楚列出：合約編號或地址、欠租期、金額、付款方法、回覆期限，以及你將評估的合法步驟（而非恐嚇性用語）。若租客提出困難申請分期，應寫明是否暫停終止權、違約時如何恢復，避免「口頭寬限」變成無限期拖延。若物業有按揭，業主自身銀行還款壓力不能成為違法驅趕的藉口；程序仍須合法。反之，租客亦不宜以「業主態度差」作為長期欠租理由。把金錢帳與情緒衝突分開，爭議才容易收斂。

進階對讀

欠租爭議常與按金、損壞、公用事業費纏在一起。建議做三欄帳：租金、雜費、按金／損壞預留，避免用一筆「總數」溝通。收樓目標與追討目標可以並行，但文件與程序節點不同。與租客協商搬遷時，搬遷日、交還鎖匙、傢俱清走與尚欠結算應寫在同一書面，減少交樓當日衝突。

租客欠租的快速解釋：對帳 → 書面催收 → 評估終止／收樓與追討路徑；禁止以滋擾或非法驅趕代替程序。

你應該怎樣處理

1. 做欠租帳表。期數、租金、已收、尚欠。
2. 書面催收。限期、付款方法、後果說明。
3. 保存佔用與損壞證據。避免其後爭議。
4. 評估收樓程序。勿自行換鎖趕人。
5. 分開處理按金結算。查詢：天神法務部聯絡頁。

法律程序流程（一般對讀）

1. 帳目整理
2. 書面催收
3. 協商或部分繳付安排
4. 終止／收樓程序評估
5. 金錢申索／執行

應整理哪些文件？

資料	用途
租約與續租文件	權利基礎
租金帳表與轉帳	欠租證明
催收信與送達	程序前置
單位狀況照片	損壞爭議
按金收據	結算對證

核心疑問：斷水斷電迫遷是否可行？

此等自助手段往往帶來嚴重法律與刑事／民事風險，絕非妥當收樓方法。應走合法程序。單位內若尚有租客財物，處理方式亦可能衍生爭議；收樓程序與財物清單應一併納入計劃，而不是臨時丟棄。

常見誤解

• 「欠租就可以立刻換鎖」——高風險。
• 「按金自動當租金」——視條款與結算。
• 「口頭租約不能追」——不一定，但舉證較難。
• 「收樓後就不用追欠租」——可能仍要另追。

常見問題

可否立刻換鎖？
自行換鎖或驅趕可能帶來嚴重法律風險；應評估合法收回管有程序。

按金可否直接當租金？
視租約條款與帳目；應書面對帳，勿假設自動抵銷。

沒有書面租約能否追租？
可能仍可追，但舉證更難；應整理轉帳與佔用證據。

公屋／資助房屋是否同一套？
可能另有房屋署安排；見相關專頁。

可否保證一定追回？
不可以。

查詢前可準備什麼

請準備租約、欠租帳表、催收紀錄與單位狀況。查詢入口：天神法務部聯絡頁。

延伸閱讀：按金爭議、收回管有、租客提早解約、第 7 章摘要。

來源包括電子版香港法例相關章節及公開部門說明（以各機構當日公布為準）；查閱日期：2026-10-20。本篇由天神法務部（HKLAWEX.COM）整理，不構成律師與客戶關係；正式條文以電子版香港法例現行版本為準。