業主怎樣合法收樓？欠租與收回管有

業主怎樣合法收樓？答案是：按租約及適用條例終止租賃，再以法律程序收回管有，而不是自行換鎖、清走家具或斷水電。欠租可以是終止及申索的理由，但「欠租」本身不自動給你即時換鎖的權利。租客仍在單位內時，私人強制可能涉及刑事及民事風險。

重點速覽

• 換鎖、斷水電、拿走門不是合法收樓手段。
• 終止通知的格式及時點若錯，程序會浪費。
• 第7章及法庭途徑視租賃類別。
• 本篇不重複整份欠租追討文，只鎖定收樓界線。

法律界線

一般解釋：收回土地管有是法律程序。即使租約已終止，實際趕人仍通常要命令及執達程序。

一般解釋：第7章對部分租賃的終止及保障有規定。土地審裁處處理若干租務及管有事宜；其他情況可能在區域法院。發布前核對正確法庭。

司法機構土地審裁處頁面說明公開程序。

讀者用「收回管有、趕走租客、換鎖合法嗎」來搜尋時，本頁仍只回答「業主怎樣合法收樓」。角色是業主，主要意圖是收樓須走法律程序，不能自行換鎖趕人。一般解釋：可能相關法例框架是第 7 章；土地審裁處／區域法院視情況。嚴禁教自行換鎖、斷水電。正式條文以電子版香港法例現行版本為準，本文不作逐字引述。

處理步驟

1. 核對欠租及租約終止條款。先把帳目寫清楚。
2. 發出正確終止或要求交還的書面。地址、期限、依據。
3. 不要自行換鎖。衝突只會增加反申索。
4. 入稟合適法庭。按租賃類別及申索組合選擇。
5. 有命令才按執達程序執行。不要請朋友「幫忙搬開」。

要保存哪些資料

資料	用途
租約	終止權。
欠租表	期間及金額。
已發出的通知	是否送達。
單位仍被佔用的事實	水電、目擊。
過往寬限	有否協議還款。
物業業權	你是否有權起訴。

資料未齊仍可先處理安全或作出查詢；不要為湊齊清單而延誤求醫、報案或止付。

核心疑問

最快的方法往往不是合法的方法。民事命令需要時間，但不換鎖是為了避免自己違法。

租客留下的物品如何處理，須按命令及法律，不在本篇教丟棄。

不要假設	較穩妥的理解
對方認錯就等於程序完結	口頭認錯、付款、報案、法庭命令是不同階段。
部門收了投訴就等於已有判決	投訴、調查、檢控或民事判決各自獨立。
網上其他人的金額或罰則	沒有核對現行條文及你的事實之前，不能套用。

香港只適用本地法院、部門及警務處。不要把其他司法管轄區的行政或仲裁程序寫進香港時間線。

容易出錯的做法與假設示例

• 欠租一個月就可以換鎖。
• 請鎖匠來是行業慣例所以合法。
• 把小孩或寵物關在門外迫遷。

假設示例（並非真實案件，亦不是法庭裁決）：假設示例並非真實案件：租客欠兩個月租，業主想週末換鎖。顧問建議先發書面及考慮入稟。此例不是真實法律意見。

常見問題

欠租後可以自己換鎖嗎？

不是。通常須終止租賃並以法律程序收回管有。

租約寫業主可隨時收回，是否就可以趕人？

不一定。條款仍可能受條例及程序限制。

租客不在家，我進去清場可以嗎？

不可以。未收回管有前進入及處置物品風險很高。

土地審裁處是不是唯一途徑？

不一定。視申索性質及租賃類別。

查詢前先整理

• 租約。
• 欠租表。
• 已發通知。
• 業權。
• 單位現況。

整理後可經天神法務部 WhatsApp 查詢入口簡述情況及已採取步驟。需要個案的正式法律意見或訴訟代表時，應另向合資格法律專業人士尋求協助。

延伸閱讀

• 租客欠租：業主可採取的步驟
• 租務與物業居住分類

資料來源

資料整理日期：2026-10-06。以下為一般資訊；正式條文以電子版香港法例現行版本為準。

1. 電子版香港法例第7章 — https://www.elegislation.gov.hk/hk/cap7（查閱日期：2026-10-06）
2. 司法機構：土地審裁處 — https://www.judiciary.hk/zh/court_services_facilities/lands.html（查閱日期：2026-10-06）