天神法務部 · 香港法例
第644章《商業租户短期保護措施(2019冠狀病毒病疫情)條例》
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快速解釋
《商業租户短期保護措施(2019冠狀病毒病疫情)條例》旨在為因2019冠狀病毒病疫情而受影響的商業租户提供短期保護。該條例涵蓋了租户的權益，特別是在保護期內，業主不得因租户未能支付租金而採取法律行動。保護期自條例生效日起計三個月，並適用於特定的商業處所。條例亦規定了如何在保護期內進行租賃協議的調整，以及業主和租户的權利和義務。
簡單生活例子
- 假設某商業租户因疫情影響無法繳交租金，根據此條例，業主在保護期內不得驅逐該租户。
- 假設一間餐廳的租約在保護期內，業主不能因租金未繳而中止供應水電服務。
- 假設某零售店的業主在保護期內與租户達成協議，延遲租金支付，則該條例將不再適用於該租約。
完整條文（文字版）
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本條例旨在為對蒙受2019冠狀病毒病疫情打擊的商業租户提供短期保護措施，並為實行該等保護措施所需的相關措施，作出規定；以及就相關事宜，訂定條文。
1. 簡稱
本條例可引稱為《商業租户短期保護措施(2019冠狀病毒病疫情)條例》。
2. 釋義
在本條例中 ——
抵押 (security)指任何不動產(或可就任何不動產收取的任何租金)的按揭、押記或任何其他類型抵押，而該按揭、押記或抵押用於保證金錢或金錢等值的還款，抵押並包括就該不動產而設定的任何其後按揭；
抵押協議 (security
agreement)就某抵押而言，包括按揭契據，亦包括設定或記錄該抵押的任何其他文件；
保護期 (protection
period)指符合以下說明的期間 ——
(a)
在本條例的生效日期
*
開始；及(b)
在自該生效日期起計的3個月屆滿之時結束；
指明處所 (specified
premises)指附表第2部指明的任何處所；
租户 (tenant)不包括政府土地承租人，但包括分租户；
租賃 (tenancy)指以口頭或書面訂立的租契，並包括 ——
(a)
租賃協議；及
(b)
分租租賃；
貸款協議 (loan
agreement)就根據某協議或任何其他文件借出的貸款而言，指該協議或文件；
業主 (landlord) ——
(a)
包括每隔一段時期有權就任何處所收取租金的人(政府除外)；及
(b)
就某租户而言，指有權自該租户收取租金的人。
3. 條例的適用範圍
除第4條另有規定外，即使 ——
(a)
任何其他條例另有規定；
(b)
某租賃或關於某租賃的任何其他文件另有條款或契諾；或
(c)
某抵押協議、貸款協議或關於某貸款的任何其他文件另有條款及條件，
本條例仍然適用。
4. 藉合約摒除本條例
(1)
凡在保護期內，任何處所的業主及租户就該處所的租賃，訂立書面協議，而第5(4)及(5)條或第5(6)條就該處所而適用，如根據該協議，雙方議定關於以下事宜的任何通融 ——
(a)
須繳付作為租金的款額；或
(b)
須繳付任何租金的限期，
本條例即停止就該租賃而適用。
(2)
凡在保護期內，有人就某貸款，訂立書面協議，而第7(3)及(4)條就該貸款而適用，如根據該協議，協議各方議定關於以下事宜的任何通融 ——
(a)
還款時間表；或
(b)
任何還款的款額，
本條例即停止就該貸款而適用。
5. 保護期內對租户的保護
(1)
如任何處所的租賃在保護期開始當日之前生效，而在該日，該處所完全或主要用作指明處所，則在該日及之後，第(4)及(5)款就該租賃而適用，直至以下兩個時間中的較早者為止 ——
(a)
保護期屆滿之時；
(b)
第(4)及(5)款根據第(9)款停止就該租賃而適用當日開始之時。
(2)
如任何處所的租賃在保護期開始當日或之後生效，而在該租賃的生效日期，該處所完全或主要用作指明處所，則在該生效日期及之後，第(6)款就該租賃而適用，直至以下兩個時間中的較早者為止 ——
(a)
保護期屆滿之時；
(b)
該款根據第(9)款停止就該租賃而適用當日開始之時。
(3)
如某類型處所在某日根據第9條加入附表第2部，而在該日，任何處所完全或主要用作該類型處所，則在該日及之後，第(6)款就該處所的租賃而適用，直至以下兩個時間中的較早者為止 ——
(a)
保護期屆滿之時；
(b)
該款根據第(9)款停止就該租賃而適用當日開始之時。
(4)
現禁止任何租賃的業主就(或繼續就)有關租户在指明期間內沒有遵照該租賃繳付租金，採取任何一項或多於一項第(7)款所指明的行動；上述指明期間，指符合以下說明的期間 ——
(a)
在2022年1月1日開始；及
(b)
在以下兩個時間中的較早者結束 ——
(i)
保護期屆滿之時；
(ii)
本款及第(5)款根據第(9)款停止就該租賃而適用當日開始之時。
(5)
如任何租賃的業主採取任何行動，而該行動(或其任何部分)是就第(4)款描述的有關租户沒有繳付租金而採取的，若該行動(或部分行動)在保護期開始時尚未了結，則該行動(或部分行動)須予以擱置，直至以下兩個時間中的較早者為止 ——
(a)
保護期屆滿之時；
(b)
本款及第(4)款根據第(9)款停止就該租賃而適用當日開始之時。
(6)
現禁止任何租賃的業主就(或繼續就)有關租户在指明期間內沒有遵照該租賃繳付租金，採取任何一項或多於一項第(7)款所指明的行動；上述指明期間，指符合以下說明的期間 ——
(a)
在本款開始適用於該租賃當日開始；及
(b)
在以下兩個時間中的較早者結束 ——
(i)
保護期屆滿之時；
(ii)
本款根據第(9)款停止就該租賃而適用當日開始之時。
(7)
有關行動是 ——
(a)
就有關的處所，中止提供公用設施服務或其他服務；
(b)
從有關業主持有的按金中，扣除有關租户在第(4)或(6)款描述的情況下沒有繳付的租金的任何款額；
(c)
如在保護期開始前，有關業主已就第(4)款描述的有關租户沒有繳付租金，從持有的按金中扣除任何款額——要求該租户支付任何金錢或給予任何金錢等值，以補足按金在作出該項扣除後短欠之數；
(d)
追討有關租户在第(4)或(6)款描述的情況下沒有繳付的租金所孳生的利息，或追討對該等租金施加的附加費；
(e)
終止有關租賃；
(f)
行使重收權或沒收租賃權；
(g)
針對有關租户，在法院(包括審裁處)提出訴訟；
(h)
針對有關租户，根據《仲裁條例》(第609章)展開仲裁程序；
(i)
針對有關租户，根據《破產條例》(第6章)提出破產呈請；
(j)
根據《公司條例》(第622章)第670條申請召開債權人會議，以同意關於有關租户的某妥協或安排；
(k)
針對有關租户，根據《公司(清盤及雜項條文)條例》(第32章)提出清盤呈請；
(l)
針對有關租户的財產展開任何執行程序、扣押該等財產予以徵取，或針對該等財產展開其他法律程序；及
(m)
針對有關租户的財產，委任接管人或經理人。
(8)
為免生疑問，凡某事宜不屬第(4)或(6)款描述的有關租户沒有繳付租金，第(4)或(6)款(視情況所需而定)不禁止有關業主以(或繼續以)該事宜為理由，採取任何行動。
(9)
如以下條件獲符合，第(4)、(5)及(6)款即停止就任何處所的租賃而適用 ——
(a)
該租賃終止，而終止理由並非第(4)或(6)款(視情況所需而定)描述的有關租户沒有繳付租金；
(b)
該租賃屆滿或在其他情況下完結，但如在緊接完結後，該租賃自動重訂，或該租賃因有人行使該租賃下的重訂權而重訂，則屬例外；或
(c)
該處所不再在該租賃下完全或主要用作指明處所，或該指明處所自附表第2部剔除。
(10)
如任何業主在違反第(4)或(6)款的情況下，採取或繼續採取任何行動，該業主即屬犯罪，一經循公訴程序定罪，可處符合以下說明的罰款 ——
(a)
凡該業主就有關的行動聲稱某款額的租金逾期未付——相等於該款額的兩倍；及
(b)
無論如何不少於$50,000，但如法庭(包括裁判官)認為，判處較低罰款在有關個案的情況下屬公平及公正，則不在此限。
(11)
在第(7)(c)、(g)、(h)、(i)、(j)、(k)、(l)及(m)款中 ——
租户 (tenant)就某租賃而言，包括符合以下說明的、有關租户的保證人或擔保人：一旦該租户沒有遵照該租賃繳付租金，該保證人或擔保人根據任何文件，對有關業主負有法律責任。
6. 第5條的補充條文
(1)
在第5(4)及(5)條或第5(6)條(視情況所需而定)就某租賃而適用的期間內，凡該租賃的業主或某人代表該業主作出任何行為，該行為不得視為該業主放棄就有關租户沒有遵照該租賃繳付租金，而行使在該租賃下的權利，但如該行為屬書面明示放棄該權利，則屬例外。
(2)
凡若非第5條的實施，任何租賃的業主本可作出任何作為，則該業主可在以下兩個時間中的較早者(結束時間)之後，作出該作為 ——
(a)
保護期屆滿之時；
(b)
第5(4)及(5)條或第5(6)條(視情況所需而定)根據第5(9)條停止就該租賃而適用當日開始之時。
(3)
就第(2)款而言，如任何租賃的業主具有權利，採取或繼續採取第5(7)條所指明的任何行動，而根據任何法律或文件，該權利只可在某限期內行使，則該限期須在結束時間之後，延長一段期間，為期相等於該業主採取或繼續採取該行動的權利受第5條所規限的期間。
7. 某些處所的抵押的執行
(1)
凡任何處所的業主為了某貸款(有抵押貸款)，就該處所(或該處所中的任何權益，或可就該處所收取的任何租金)設定以某貸款人為受惠方的抵押，如第5(4)及(5)條或第5(6)條在某期間(受影響期)內就該處所(抵押品處所)的租賃而適用，則在以下前提下，第(3)及(4)款就該有抵押貸款而適用 ——
(a)
有關租户沒有遵照該租賃繳付租金，但該業主就(或繼續就)該租户沒有繳付租金而採取任何行動的權利，受第5條所規限；及
(b)
於 ——
(i)
如第5(4)及(5)條就該租賃而適用——由2022年1月1日開始至受影響期屆滿之時結束的期間內；或
(ii)
如第5(6)條就該租賃而適用——受影響期內，
在遵照有關的貸款協議償還該有抵押貸款的任何款額(或就該貸款繳付任何其他款項)方面，出現違約(還款違約)，而在顧及第(2)款所指明的因素後，該業主可合理地確立(a)段描述的事宜，是其無能力避免還款違約的唯一原因，或是一個重要原因。
(2)
有關因素是 ——
(a)
有關租户沒有遵照有關租賃繳付租金和上述還款違約的性質，以及其嚴重性；及
(b)
有關業主的整體財務狀況。
(3)
現禁止有抵押貸款的貸款人在受影響期內就(或繼續就)還款違約，採取任何一項或多於一項第(5)款所指明的行動。
(4)
如有抵押貸款的貸款人採取任何行動，而該行動(或其任何部分)是就第(1)(b)(i)款描述的還款違約而採取的，若該行動(或部分行動)在受影響期開始時尚未了結，則該行動(或部分行動)須予以擱置，直至受影響期屆滿之時為止。
(5)
有關行動是 ——
(a)
強制執行就抵押品處所(或抵押品處所中的任何權益，或可就抵押品處所收取的任何租金)設定的抵押；
(b)
就未償還款額的還款，提出訴訟；
(c)
追討未償還款額所孳生的利息，或追討對該款額施加的附加費；
(d)
行使《物業轉易及財產條例》(第219章)附表4第2、3、4、5、6、7、8及9段所述的任何權力；
(e)
就抵押品處所行使管有權；
(f)
出租或出售抵押品處所；
(g)
申請交付抵押品處所的管有權；
(h)
強制執行有抵押貸款的其他附屬抵押品；
(i)
由於還款違約觸發任何關於連帶違責的合約條款，針對有關業主，根據任何其他追索權利提出索求或訴訟；
(j)
針對有關業主，在法院(包括審裁處)提出訴訟，包括止贖訴訟；
(k)
針對有關業主，根據《仲裁條例》(第609章)展開仲裁程序；
(l)
針對有關業主，根據《破產條例》(第6章)提出破產呈請；
(m)
根據《公司條例》(第622章)第670條申請召開債權人會議，以同意關於有關業主的某妥協或安排；
(n)
針對有關業主，根據《公司(清盤及雜項條文)條例》(第32章)提出清盤呈請；
(o)
針對有關業主的財產展開任何執行程序、扣押該等財產予以徵取，或針對該等財產展開其他法律程序；及
(p)
針對有關業主的財產，委任接管人或經理人。
(6)
為免生疑問，凡某事宜不屬還款違約，第(3)款不禁止有關貸款人以(或繼續以)該事宜為理由，採取任何行動。
(7)
如任何貸款人在違反第(3)款的情況下，採取或繼續採取任何行動，該貸款人即屬犯罪，一經循公訴程序定罪，可處符合以下說明的罰款 ——
(a)
凡該貸款人就有關的行動聲稱某款額屬還款違約的款額——相等於該款額的兩倍；及
(b)
無論如何不少於$50,000，但如法庭(包括裁判官)認為，判處較低罰款在有關個案的情況下屬公平及公正，則不在此限。
(8)
在本條中 ——
業主 (landlord) ——
(a)
在第(1)(b)、(2)及(5)(i)、(j)、(k)、(l)、(m)、(n)、(o)及(p)款中，就有抵押貸款而言，包括符合以下說明的人：根據有關抵押協議、貸款協議或關於該貸款的任何其他文件，該人有義務償還該貸款的任何款額(或就該貸款繳付任何其他款項)；及
(b)
在第(5)(i)、(j)、(k)、(l)、(m)、(n)、(o)及(p)款中，就有抵押貸款而言，亦包括符合以下說明的有關業主(或(a)段所述的人)的保證人或擔保人：一旦發生還款違約，該保證人或擔保人根據任何文件，對有關貸款人負有法律責任。
8. 第7條的補充條文
(1)
在受影響期內，凡第7(1)條所指的有抵押貸款(有抵押貸款)的貸款人作出(或某人代表該貸款人作出)任何行為，該行為不得視為該貸款人放棄就第7(1)條所指的還款違約，而行使在有關抵押協議、貸款協議或關於該有抵押貸款的任何其他文件下的權利，但如該行為屬書面明示放棄該權利，則屬例外。
(2)
凡若非第7條的實施，有抵押貸款的貸款人本可作出任何作為，則該貸款人可在受影響期屆滿之後，作出該作為。
(3)
就第(2)款而言，如有抵押貸款的貸款人具有權利，採取或繼續採取第7(5)條所指明的任何行動，而根據任何法律或文件，該權利只可在某限期內行使，則該限期須在受影響期屆滿之後，延長一段期間，為期相等於受影響期。
(4)
在本條中 ——
受影響期 (affected
period)就有抵押貸款而言，其涵義如下：凡該貸款的貸款人具有權利，採取或繼續採取第7(5)條所指明的任何行動，而在某期間內，該權利受第7條所規限，該期間即屬受影響期。
9. 修訂附表
財政司司長可藉於憲報刊登的公告，修訂附表。
附表 指明處所
[第2、5及9條]
第1部 釋義
1.
在本附表中 ——
幼兒中心 (child care
centre)指《幼兒服務條例》(第243章)所指的幼兒中心；
表列處所 (scheduled
premises)具有《第599F章》第2條所給予的涵義，但不包括 ——
(a)
郵輪；及
(b)
超級市場；
旅行代理商 (travel
agent)指《旅行代理商條例》(第218章)所指的旅行代理商；
《第599F章》 (Cap.
599F)指《預防及控制疾病(規定及指示)(業務及處所)規例》(第599章，附屬法例F)；
補習學校 (tutorial
school)指《教育(豁免)(提供非正規課程的私立學校)令》(第279章，附屬法例F)第2條所界定的獲豁免學校；
超級市場 (supermarket)指《第599F章》附表2第1部第23項描述的自助商店；
郵輪 (cruise ship)具有《第599F章》附表2第2部第1條所給予的涵義；
餐飲業務處所 (catering business
premises)具有《第599F章》第2條所給予的涵義；
職業介紹所 (employment
agency)具有《僱傭條例》(第57章)第50(1)條所給予的涵義。
第2部 指明處所
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第1欄 項 |
第2欄 處所類型 |
|
1. |
表列處所 |
|
2. |
餐飲業務處所 |
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3. |
根據《食物業規例》(第132章，附屬法例X)(《第132X章》)、《食物業規例(豁免第31(1)條規定)公告》(第132章，附屬法例Z)、《冰凍甜點規例》(第132章，附屬法例AC)或《奶業規例》(第132章，附屬法例AQ)經營任何以下食物業所在的處所(超級市場除外) —— |
|
(a)
《第132X章》第31(2)條所界定的食物製造廠； |
|
|
(b)
《第132X章》第31(2)條所界定的食肆； |
|
|
(c)
《第132X章》第31(2)條所界定的工廠食堂； |
|
|
(d)
《第132X章》第31(2)條所界定的燒味及鹵味店； |
|
|
(e)
《第132X章》第31(2)條所界定的新鮮糧食店； |
|
|
(f)
《第132X章》第31(2)條所界定的凍房； |
|
|
(g)
《第132X章》第31(2)條所界定的綜合食物店； |
|
|
(h)
《第132X章》第31(2)條所界定的冰凍甜點製造廠； |
|
|
(i)
《第132X章》第31(2)條所界定的奶品廠 |
|
|
4. |
幼兒中心 |
|
5. |
幼稚園 |
|
6. |
私立小學日校及私立中學日校，包括國際學校、私立獨立學校及其他提供正規課程的私立中小學日校 |
|
7. |
零售店鋪，但不包括超級市場 |
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8. |
補習學校 |
|
9. |
用作提供興趣班的處所 |
|
10. |
用作經營旅行代理商業務的處所 |
|
11. |
用作經營郵輪業務的處所 |
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12. |
用作經營職業介紹所業務的處所 |
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13. |
用作經營舉辦流行音樂會業務的處所 |
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14. |
用作經營學校及專上院校餐飲供應商業務的處所 |
|
15. |
用作經營洗衣業的處所 |
|
16. |
用作經營洗餐具業的處所 |
|
17. |
藝術文化界的表演藝術團體用作營運其業務的處所 |
|
18. |
用作經營生鮮食品批發業務的處所 |
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