單位漏水或不能住，還要交租嗎？

單位漏水或不能住，還要不要交租？沒有「一漏就自動免租」的規則。先確保安全：電路、天花鬆脫、霉菌影響健康時，應先離開危險位置並書面通知業主及管理處。租金應否減收、暫停或終止租約，取決於租約維修責任、是否實質剝奪享用，以及有沒有受規管租賃的特別規定。擅自停租可能變成你欠租。

重點速覽

• 安全撤離與租金爭議分開。
• 通知維修的書面及合理時間很重要。
• 沒有自動免租百分比。
• 樓上滲水可能要另追第三者，不能只停付給業主。

法律界線

一般解釋：租客有權享有租約承諾的單位狀況；業主維修責任以租約為主，普通法亦討論寧靜享用等概念，本篇只作一般解釋。

一般解釋：第7章對部分租賃的維修及終止或有框架，須核對是否適用。

冷氣滴水等日常滋擾見姊妹篇，本篇鎖定不宜居住程度。

讀者用「宜居、嚴重漏水停租、維修期間租金」來搜尋時，本頁仍只回答「單位不能住還要交租嗎」。角色是租客，主要意圖是不宜居住、維修責任與可否停租，無自動免租。一般解釋：可能相關法例框架是租約維修條款；普通法享用權；第 7 章視租賃類別。安全撤離 vs 租金爭議分開。正式條文以電子版香港法例現行版本為準，本文不作逐字引述。

處理步驟

1. 先處理安全。必要時暫住其他地方並記錄支出。
2. 書面通知業主及管理處。附照片、影片原檔。
3. 讓合理時間維修。記錄對方回覆。
4. 不要只停租。可同時詢問減租或終止，但先留下你仍願意配合的證據。
5. 嚴重時考慮報告滲水辦或其他機構。那是調查渠道，不是即時免租令。

要保存哪些資料

資料	用途
漏水照片影片	程度及日期。
書面通知	何時告知。
維修報價或拒絕	業主態度。
醫療或酒店開支	實際損失。
租約維修條款	誰負責。
租金付款	你有否已停租。

資料未齊仍可先處理安全或作出查詢；不要為湊齊清單而延誤求醫、報案或止付。

核心疑問

『不能住』是程度問題，不是租客單方面標籤。專業報告有幫助，但不是人人必須先花一筆。

對業主停租，不解決樓上單位不維修的問題。

不要假設	較穩妥的理解
對方認錯就等於程序完結	口頭認錯、付款、報案、法庭命令是不同階段。
部門收了投訴就等於已有判決	投訴、調查、檢控或民事判決各自獨立。
網上其他人的金額或罰則	沒有核對現行條文及你的事實之前，不能套用。

香港只適用本地法院、部門及警務處。不要把其他司法管轄區的行政或仲裁程序寫進香港時間線。

容易出錯的做法與假設示例

• 以為貼張紙寫免租就生效。
• 自己請人把樓上單位打拆。
• 不讓維修工人進門又投訴對方不修。

假設示例（並非真實案件，亦不是法庭裁決）：假設示例並非真實案件：睡房天花持續滴水，租客拍照後暫住朋友家，並書面要求十天內維修，租金仍先按舊額支付並註明保留權利。此例不是標準動作清單以外的法律結論。

常見問題

單位不能住，是不是可以立即停租？

不是。不自動免租；應先通知維修並按租約及事實評估。

我已經搬走，還要不要交租？

不一定自動停止。交還是否完成、租約是否終止，要另外整理。

樓上不維修，我可以告自己的業主嗎？

不一定。要看租約誰負責及業主有否採取步驟；也可能另涉樓上。

滲水辦報告是否等於免租證明？

不是。報告是事實材料，租金後果仍要另行處理。

查詢前先整理

• 照片。
• 通知紀錄。
• 租約。
• 已付租金。
• 是否已暫住別處。

整理後可經天神法務部 WhatsApp 查詢入口簡述情況及已採取步驟。需要個案的正式法律意見或訴訟代表時，應另向合資格法律專業人士尋求協助。

延伸閱讀

• 冷氣機滴水
• 租務與物業居住分類

資料來源

資料整理日期：2026-10-06。以下為一般資訊；正式條文以電子版香港法例現行版本為準。

1. 電子版香港法例第7章 — https://www.elegislation.gov.hk/hk/cap7（查閱日期：2026-10-06）
2. 差餉物業估價署：出租處所 — https://www.rvd.gov.hk/tc/our_services/tenancy_matters.html（查閱日期：2026-10-06）