樓上漏水不肯維修怎麼辦？

樓上漏水不肯維修，先固定證據及書面通知，而不是即時上樓理論。記錄滴水位置、時間、天氣，通知管理處、樓上住戶及自己的保險。食物環境衞生署與相關部門的滲水投訴聯合辦事處，是調查渠道之一，需時且不保證找出責任人。民事滋擾或管理委員會安排是另一層。不要自行破壞樓上單位。

重點速覽

• 紀錄先於對抗。
• 保險可能要求即時通知。
• 第344章與公契可能賦予法團某些跟進，但不保證。
• 本篇鎖定樓上滲水，不重複全部鄰居滋擾。

法律界線

一般解釋：持續漏水可能構成普通法滋擾，須證明干擾及責任。

一般解釋：第344章處理法團及大廈管理，維修公用部分與單位內部責任不同。

食環署滲水專頁說明投訴入口。

讀者用「滲水辦、大廈滲水、漏水保險」來搜尋時，本頁仍只回答「樓上漏水不肯維修」。角色是受漏水影響的下層住戶，主要意圖是紀錄、管理處、聯合辦事處、保險、民事滋擾。一般解釋：可能相關法例框架是普通法滋擾；第 344 章可能相關。不鼓勵自行上樓對抗。正式條文以電子版香港法例現行版本為準，本文不作逐字引述。

處理步驟

1. 拍照錄影及發書面。管理處、樓上、自己保險。
2. 保護自己單位安全。電路、暫搬。
3. 向聯合辦事處了解投訴。帶備地址及照片。
4. 查公契維修責任。單位還是公用渠。
5. 民事前先讓調查有合理時間。除非情況緊急。

要保存哪些資料

資料	用途
照片影片	程度。
書面通知	知悉。
管理處紀錄	跟進。
保險	索償。
滲水辦或報告	源頭。
維修報價	損失。

資料未齊仍可先處理安全或作出查詢；不要為湊齊清單而延誤求醫、報案或止付。

核心疑問

找不到源頭時，民事會較困難，但不代表不能整理。

對抗式停交管理費可能令自己違約。

不要假設	較穩妥的理解
對方認錯就等於程序完結	口頭認錯、付款、報案、法庭命令是不同階段。
部門收了投訴就等於已有判決	投訴、調查、檢控或民事判決各自獨立。
網上其他人的金額或罰則	沒有核對現行條文及你的事實之前，不能套用。

香港只適用本地法院、部門及警務處。不要把其他司法管轄區的行政或仲裁程序寫進香港時間線。

容易出錯的做法與假設示例

• 自己打開樓上大門。
• 一定三天內有報告。
• 所有漏水都是樓上地台問題。

假設示例（並非真實案件，亦不是法庭裁決）：假設示例並非真實案件：客廳天花滲水，樓上稱無裂縫不開門。下層通知管理處及保險。此例非真實案件。

常見問題

樓上不肯開門，我可以自己上去修嗎？

不是。未經同意進入或破壞屬高風險。

投訴滲水辦是不是一定找出源頭？

不是。調查需時且未必成功。

我可以因此停交管理費嗎？

不是建議做法。管理費義務與滲水申索通常分開。

保險賠了，還可不可以追樓上？

不一定。視保單代位及你的損失是否已填補。

查詢前先整理

• 照片。
• 通知。
• 單位。
• 保險。
• 管理處回覆。

整理後可經天神法務部 WhatsApp 查詢入口簡述情況及已採取步驟。需要個案的正式法律意見或訴訟代表時，應另向合資格法律專業人士尋求協助。

延伸閱讀

• 鄰居滋擾
• 家居與鄰居分類

資料來源

資料整理日期：2026-10-06。以下為一般資訊；正式條文以電子版香港法例現行版本為準。

1. 食物環境衞生署：滲水 — https://www.fehd.gov.hk/tc_chi/pleasant_environment/swp/swp.html（查閱日期：2026-10-06）
2. 電子版香港法例第344章 — https://www.elegislation.gov.hk/hk/cap344（查閱日期：2026-10-06）