二手樓隱瞞滲水裝修缺陷怎麼辦？

二手樓隱瞞滲水或裝修缺陷，是買家成交後最焦慮的搜尋之一。本頁說明：睇樓可見問題、合約風險分配、失實陳述與蒐證方向，並明確不協助賣方隱瞞。與家居「滲水責任上層下層」指南不同，這裏聚焦買賣交易場景。

生活例子

例子一：天花被新鮮油漆遮蓋，成交後雨季滲水

保存成交前後照片、天氣紀錄與維修報告，核對賣方曾否否認滲水史。

例子二：代理口頭說『無漏水』但臨約無相應條款

口頭說法舉證困難；重要保證應寫進合約。

例子三：買方想在社交平台公開指責具名賣方「詐騙」

未核實前公開指控可能另生誹謗風險；應先固定證據走合約途徑。

此生活例子相關的成文法框架，可見第 219 章《物業轉易及財產條例》（電子版香港法例）；亦可於香港法例目錄搜尋核對。

重點速覽

• 買賣樓況風險分配，首先看合約。
• 失實陳述與「睇過當作接受」是不同分析軸。
• 驗樓、照片、書面問答比事後回憶重要。
• 本頁不提供隱瞞缺陷或偽造報告的方法。

法例及風險

隱瞞滲水爭議的快速解釋：先固定「對方說過什麼、合約寫了什麼、缺陷何時可被發現」，三項齊備才評估下一步；不要先公開定罪。

你應該怎樣處理

1. 簽前安排驗樓並記錄。滲水痕跡、維修紀錄、天台外牆狀況。
2. 重要樓況書面提問。要求賣方／代理書面回覆。
3. 成交後盡快固定證據。原圖、檢測、報價。
4. 重讀合約樓況與陳述條款。評估通知時限。
5. 經聯絡頁查詢。天神法務部聯絡頁；勿教唆隱瞞。

法律程序流程（一般對讀）

1. 證據固定
2. 合約條款核對
3. 書面通知對方律師／賣方
4. 協商或進一步民事評估
5. 注意時效

應整理哪些文件？

資料	用途
臨約／正式約樓況條款	風險分配
睇樓與成交照片	可見性爭議
對話中的樓況陳述	失實陳述評估
檢測與維修報價	損害量化

核心疑問：什麼叫「合理可發現」？

一般指一般睇樓者盡合理注意可察覺的狀況；被遮蓋、季節性或需儀器才發現的問題，評估角度不同。這不是固定公式，而是事實與證據問題。

常見誤解

• 「成交後一律不能再追」——視合約與陳述，不是絕對。
• 「有滲水就一定刑事詐騙」——刑事門檻與民事爭議不同。
• 「公開貼文等於維權完成」——可能反增法律風險。

常見問題

成交後才發現嚴重滲水，是否一定可以取消交易取回全數款項？
不一定。視臨約／正式約如何分配樓況風險、有否失實陳述，以及發現時間與證據；結果並非自動。

賣方說『睇樓時你見過就當作接受』，是否永遠免責？
不一定。仍須看合約條款、有否隱瞞或失實陳述，以及缺陷是否合理可察；需個案評估。

驗樓報告是否等於勝訴保證？
不是。報告是證據材料，法律責任仍取決於事實與合約。

本頁是否教人隱瞞滲水以便更快售出？
不是。本頁只說明買方核對與事後跟進的一般資訊。

查詢前可準備什麼

請用一頁紙寫下：物業地址、臨約／正式約日期、訂金與成交限期、按揭或融資狀況、已完成查冊／驗樓項目，以及你最想先解決的一件事。查詢入口：天神法務部聯絡頁。

延伸閱讀：樓宇買賣訂金、滲水責任上層下層、收樓驗樓法律注意、樓宇買賣、按揭與重建分類、物業計算機、法律程序資源。

來源包括電子版香港法例相關章節及公開部門資訊；查閱日期：2026-10-14。本篇由天神法務部（HKLAWEX.COM）整理，不構成律師與客戶關係；正式條文以電子版香港法例現行版本為準。