大廈管理費欠交：
法團追討、證明書與佔用人責任

管理費爭議經常夾雜對管理公司服務的不滿。即使你認為維修或保安不合格，欠交款項仍可能按公契及《建築物管理條例》變成對業主立案法團的債項。先分清：你爭議的是金額計算、服務水平，還是根本否認有法團。把三者混在一起，只會令對帳與抗辯同時變得含糊。

管理費欠交的生活例子

不滿外牆工程而停交管理費

陳太認為外牆維修報價過高，連續六個月停交管理費。法團其後發信追討本金、利息及律師費，並出示管理委員會主席簽署的證明書。陳太若沒有同步用書面提出具體反對及要求查閱預算，只在業主群組指責，對帳會很困難。

單位已出租，業主以為租客會自動代付

條例就業主應付的基金繳款訂有責任；在符合條件時，法團亦可向單位佔用人追收部分款額，但不損害針對業主的權利。業主不能只說「我把單位租了出去」就當責任轉移完畢。

管理費追討的法例及風險

法團須設立常用基金，見第 344 章《建築物管理條例》第 20 條。業主繳款的確定、應付之時即屬欠法團的債項，以及主席證明書的表面證據效力，見第 22 條。

「(1)就根據第21條釐定的款額而言，業主所需繳付的款額，須——(a)由管理委員會按照公契（如有的話）確定；(b)依管理委員會訂定的時間及方式繳付。(3)業主根據本條應付的款額，由應付之時起即屬該業主欠法團的債項。(4)由管理委員會主席簽署，述明業主根據本條應付的款額及應付款日期的證明書，在任何法律程序中須接受為證明書上所述事實的表面證據，而無須再加證明。」

來源：第 344 章《建築物管理條例》第 22(1)、(3)–(4) 條；現行版本見 電子版香港法例及本站第 344 章摘要。查閱日期：2026-10-04。摘錄僅供核對，並非法例全文。

第 23 條訂明：如業主應付的任何款額到期一個月後仍未繳付，而該業主並無佔用有關單位，法團可向佔用人送達書面通知追收該款額，佔用人隨即負有向法團繳付的法律責任，但以當日到期或其後到期的租金或其他費用（不包括差餉）為限；且不損害針對業主的訴訟權利。

欠交管理費的快速解釋：第 20 條解釋法團為何要有基金支付整體開支；第 22 條把已確定的業主繳款，在應付之時起視為欠法團的債項，主席證明書更可作為表面證據。你對工程不滿，應循查閱帳目、業主大會或適當法律程序提出，而不是假設停交就等於合法抵銷。指南見管理費爭議：加費、欠費、停服務及分類大廈法團與物業管理。

你應該怎樣處理

1. 核對公契、管理費通知、預算、業權份數及已付款紀錄，列出爭議月份與金額。
2. 以書面要求法團或經理人提供計算方法及相關決議，保留回覆期限。
3. 若你是租客而收到第 23 條追收通知，核對通知是否面交或掛號郵遞送達，以及款額是否限於你應付租金範圍。
4. 不要只在即時通訊群組理論；重要反對應書面提出。
5. 評估土地審裁處或其他法院途徑前，先固定債項是否已到期及有否抵銷或程序爭議。

法律程序流程（一般方向）

1. 發單、到期、書面催收。
2. 可能向佔用人另發第 23 條通知。
3. 法律程序中使用第 22(4) 條證明書作為表面證據；被告人須準備具體反對而非空泛指責。

常見問題

管理公司服務差，可否全數停交？
服務爭議與繳款責任通常要分開處理。停交可能累積債項、利息及訟費風險，應先核對公契及第 21、22 條機制。

主席證明書是否最終不可推翻？
條文寫的是「表面證據」。對方仍可能在法律程序中提出相反證據，但空口否認往往不足。

租客被追管理費，可否向業主討回？
視乎租約如何分配管理費，以及第 23 條下佔用人已付之數可否向業主追討。須對照租約與條例，本頁不作個案結論。

本頁是否等於支持所有法團加費？
不是。正式條文見香港法例完整目錄。