ONE STANLEY 樓板鋼筋與核准圖則不符：
建築物條例與買賣框架

2026年10月3日至4日，香港公開新聞來源集中報道赤柱住宅項目 ONE STANLEY 其中一間已售獨立屋的建築質量爭議。屋宇署公開表示，現場檢驗發現地面低層一條橫樑保護層沒有按核准圖則配置鋼絲網，部分樓板的鋼筋配置亦與圖則不符；同時指整體結構未構成明顯危險。賣方其後表示會配合調查，若證實涉及施工失誤，會按法規補救。本文把已公開的事實，與第 123 章《建築物條例》、第 621 章《一手住宅物業銷售條例》及第 347 章《時效條例》的相關條文對讀，說明行政調查、檢控或紀律處分，以及個別買賣合約下的民事爭議，通常屬不同程序。內容不對任何發展商、承建商、專業人士或業主作出有罪推定。

生活例子

例子一：單位已獲佔用許可證，裝修期間才發現樓板與圖則不符

公開報道指，業主在 2023 年取得佔用許可證（俗稱入伙紙）後購入獨立屋，其後進行裝修時對樓板結構產生懷疑，並於 2026 年 1 月經代表向屋宇署舉報。報道其後指署方預約視察、要求註冊結構工程師提交報告，並於 6 月至 9 月進行測試。這個時間線說明：佔用許可證回答的是發出當時，該建築物可否按條例以管理員以外的方式佔用；它並不自動等於其後發現的所有施工差異，在民事上都已被豁免，也不等於質量保證已經完結。

例子二：社交媒體流傳以百分比描述鋼筋數量

部分媒體標題以較激烈的百分比描述鋼筋數量。屋宇署已見的公開摘要，強調的是「與圖則不符」及「未構成明顯危險」，並未把該百分比寫成已核實結論。面對此類爭議，較穩妥的做法是保存官方新聞稿、檢驗紀錄與合約文件，而不是把轉發圖片當成結構鑑定。

例子三：同一地盤其他已售單位，應否即時視為買賣自動撤銷

公開資料目前集中於一間獨立屋的舉報與檢驗。其他單位是否存在相同施工差異，必須另有可核實的事實基礎。法律上，主管當局的調查、刑事或紀律程序，與個別買賣合約下的民事權利，並非同一條程序，不宜把「署方正在調查」直接理解為「全盤買賣自動撤銷」。

法例及風險

建築工程須按核准圖則展開：第 123 章第 14 條

與今次公開調查直接相關的問題，是已施工部分是否偏離建築事務監督已批准的圖則。第 123 章《建築物條例》第 14(1) 條規定，除非另有規定，否則未事先獲得批准及同意，不得展開或進行建築工程。

「(1)除非另有規定，否則任何人未事先獲得建築事務監督下述的批准及同意，不得展開或進行任何建築工程或街道工程——(a)對按規例向他呈交的文件的書面批准；及(b)對經批准的圖則所顯示的建築工程或街道工程的展開的書面同意。」

來源：第 123 章《建築物條例》第 14(1) 條；現行版本見 電子版香港法例及本站第 123 章摘要。查閱日期：2026-10-04。摘錄僅供核對，並非法例全文。

樓板鋼筋爭議的快速解釋：若公開報道屬實，需要核對的不是項目定位是否豪華，而是已施工部分是否與經批准圖則所顯示的工程一致。第 14 條把「先批圖、後動工」定為原則；日後發現與圖則不符，可能觸發調查、命令、檢控或專業紀律程序，但仍須由調查機關按證據判斷。本文不作個案結論。

佔用許可證的法律作用：第 123 章第 21 條

報道指該獨立屋於 2023 年 7 月獲發佔用許可證。第 21(1) 條規範新建築物在發出佔用許可證（或有效臨時佔用許可證）前，原則上不得以管理員以外的方式佔用。第 21(6)(a) 條亦列明，若建築工程任何部分在違反本條例的情況下進行，建築事務監督可拒絕發出臨時或正式佔用許可證。

「(1)任何新建築物除被不多於2名管理員佔用外，不得以任何其他方式佔用，但如——(a)建築事務監督已就該建築物發出佔用許可證；或(b)建築事務監督已就整幢建築物或其中正被佔用的任何部分發出臨時佔用許可證，而該臨時佔用許可證的有效期尚未屆滿，亦未被建築事務監督撤銷，則屬例外。」

來源：第 123 章《建築物條例》第 21(1) 條；現行版本見 電子版香港法例。查閱日期：2026-10-04。摘錄僅供核對，並非法例全文。

佔用許可證的快速解釋：佔用許可證回答的是「當時能否合法佔用」；它不是一份保證日後不可能發現與圖則不符的民事保證書。條例亦容許其後就舉報進行視察與調查。發出許可與後續調查，屬於同一條例下的不同環節，本文不評論個別發證決定。

與核准圖則嚴重相歧及欠妥物料：第 123 章第 40(2A) 條

屋宇署公開表示，若調查後發現建築專業人士及承建商違反《建築物條例》，會跟進處理，包括提出檢控或／及展開紀律處分。與「鋼筋、鋼絲網與圖則不符」最直接相關的刑事框架之一，是第 40(2A) 條：與工程直接有關的認可人士、註冊結構工程師、註冊承建商等，如准許使用欠妥或不符規定物料，或嚴重偏離核准圖則，可屬犯罪。

「(2A)正由他人代為進行任何訂明檢驗或建築工程或街道工程的人，以及與該等檢驗或工程直接有關的任何認可人士、註冊結構工程師、註冊岩土工程師、註冊檢驗人員、合資格人士、註冊一般建築承建商、註冊專門承建商或註冊小型工程承建商——(a)准許或授權在進行該等檢驗或工程時加入或使用——(i)任何欠妥的或不符合本條例條文的物料；(ii)任何物料，而該等物料並未按照根據本條例就該等物料所規定的方式而混合、預備、應用、使用、豎立、建造、放置或固定；(b)嚴重偏離建築事務監督根據本條例批准的圖則所顯示的任何工程或與之嚴重相歧；……即屬犯罪，一經定罪——(d)如屬……建築工程（小型工程除外）……可處罰款$1,000,000及監禁3年；……」

來源：第 123 章《建築物條例》第 40(2A) 條（中間尚有小型工程及文件失實陳述等款，請讀全文）；現行版本見 電子版香港法例及本站第 123 章摘要。查閱日期：2026-10-04。摘錄經刪節以標示與「物料／偏離圖則」最直接相關的部分，並非法例全文。

刑事與紀律的快速解釋：公開調查本身不是定罪。第 40(2A) 條針對的是與工程直接有關的註冊專業人士及承建商，要件包括「欠妥物料」或「嚴重偏離核准圖則」。是否「嚴重」、誰在當時准許或授權，必須對照圖則、物料證明、監督紀錄與專家意見。本文不推測任何具名人士是否已符合檢控門檻。

建築事務監督可命令改動或拆卸：第 123 章第 24 條

即使未進入檢控階段，建築事務監督亦可在建築物或建築工程違反條例的情況下，以書面命令規定拆卸或作出所需改動，使情況終止。不遵從命令本身可構成另一項罪行。

「(1)凡有任何建築物在違反本條例任何條文的情況下建成，或有任何建築工程或街道工程曾經或正在於違反本條例任何條文的情況下進行，建築事務監督可藉書面命令規定——(a)拆卸該建築物、建築工程或街道工程；或……(c)對該建築物、建築工程或街道工程作出所需的改動，使其符合本條例條文，或以其他方式使違反本條例條文的情況得以終止，並就每一個案，指明須展開和完成命令所規定進行的拆卸、改動或工程的期限。」

來源：第 123 章《建築物條例》第 24(1) 條（原文尚有不適用於若干小型工程等款）；現行版本見 電子版香港法例。查閱日期：2026-10-04。摘錄僅供核對，並非法例全文。

公開報道中，賣方表示若發現施工失誤會按法規補救。這可以與第 24 條「改動以終止違例」的行政方向對讀，但實際會否發出命令、命令內容為何、費用最終由誰承擔，仍取決於調查結果及送達對象，本文不能預斷。

一手住宅銷售中的失實陳述：第 621 章第 76、77 條

若爭議物業在銷售時屬條例所指的「指明住宅物業」，而有人為誘使他人購買而作出具欺詐性或罔顧實情的失實陳述，第 621 章另設刑事及民事責任。此框架與《建築物條例》的施工規定並行，並非互相取代。

「(1)任何人如為誘使另一人購買任何指明住宅物業，而作出具欺詐性的失實陳述或罔顧實情的失實陳述，即屬犯罪。」

來源：第 621 章《一手住宅物業銷售條例》第 76(1) 條；現行版本見 電子版香港法例及本站第 621 章摘要。查閱日期：2026-10-04。摘錄僅供核對，並非法例全文。

「(1)如某人作出具欺詐性的失實陳述或罔顧實情的失實陳述，而另一人受該失實陳述誘使而購買指明住宅物業，則本條適用。(2)作出失實陳述的人負有法律責任，以損害賠償的方式，賠償該另一人因依賴該失實陳述而蒙受的金錢損失。……」

來源：第 621 章《一手住宅物業銷售條例》第 77(1)–(2) 條；現行版本見 電子版香港法例。查閱日期：2026-10-04。摘錄僅供核對，並非法例全文。

買賣陳述的快速解釋：第 76、77 條針對的是「為誘使購買而作出的失實陳述」，不是自動把所有施工瑕疵都變成銷售罪行。是否適用，須核對該單位當時是否屬指明住宅物業、陳述內容、作出陳述的人，以及買方是否受該陳述誘使。售樓說明書、廣告、示範單位與臨時買賣合約上的具體字句，比社交平台傳聞更關鍵。

民事時限：第 347 章第 4 條

業主若考慮合約、疏忽或其他侵權申索，還須核對訴訟時限。香港有關合約及侵權行為訴訟時效的一般框架見第 347 章《時效條例》第 4 條，而非第 22 章。

「(1)以下訴訟，於訴訟因由產生的日期起計滿6年後，不得提出——(a)基於簡單合約或侵權行為的訴訟；……(3)基於蓋印文據的訴訟，不得於訴訟因由產生的日期起計滿12年後提出：但本款並不影響本條例其他條文已訂明較短時效期的訴訟。」

來源：第 347 章《時效條例》第 4(1)、(3) 條；現行版本見 電子版香港法例及本站第 347 章摘要。查閱日期：2026-10-04。摘錄僅供核對，並非法例全文。

時限的快速解釋：「訴訟因由何時產生」、合約是否蓋印、是否另有較短時限或隱匿事實等例外，全部取決於文件與事實。公開報道中的入伙日期、成交日期、知悉缺陷日期可能不同，不宜自行把六年或十二年當成必然適用於每一項申索。

你應該怎樣處理

1. 先核對公開官方稿件與自己單位的文件，而不是只看轉發圖片。重點包括佔用許可證、核准圖則、售樓說明書、臨時買賣合約、物料測試報告與往來信件。
2. 如單位出現裂縫、滲水或裝修期間的結構疑問，保存日期、位置照片、測量紀錄，以及已委託的註冊結構工程師意見（如有）。
3. 可向屋宇署查詢既有舉報或視察進度的公開資訊；舉報應陳述可核實的事實，避免把未經鑑定的百分比當成已證實結論。
4. 把「行政調查」「刑事／紀律」與「買賣合約下的民事權利」分成三條清單，避免混成一句「一定可以退樓」或「一定沒有責任」。
5. 如考慮民事申索，盡早整理時效起算相關日期，並尋求持牌律師按你的合約文本評估。
6. 不要阻礙獲授權人員視察。第 123 章對阻礙行使權力另有罰則框架，本文不作操作指引以外的推測。

法律程序流程

1. 舉報與視察：業主或其代表向屋宇署舉報後，署方可預約視察、要求註冊結構工程師提交報告及物料證明。
2. 技術判斷：檢驗重點通常包括是否與核准圖則相符、結構是否構成明顯危險、需要哪些測試。
3. 行政命令：如認為工程違反條例，建築事務監督可考慮第 24 條命令，規定改動或拆卸，並指明期限。
4. 檢控或紀律：如證據支持專業人士或承建商符合第 40 條等罪行或專業失當，可另行展開檢控及／或紀律程序。兩者都不自動等於民事勝訴。
5. 民事途徑：個別買方可按其買賣合約、普通法失實陳述／疏忽，以及（如適用）第 621 章第 77 條評估損害賠償或其他濟助。時限見第 347 章。
6. 資訊來源：正式條文以電子版香港法例現行版本為準；站內可經香港法例完整目錄及樓宇買賣與物業分類進入。

常見問題

屋宇署說「未構成明顯危險」，是否等於沒有法律問題？
不是。危險評估回答的是即時結構安全；與核准圖則是否相符、是否需要改動、是否構成第 40 條下的罪行或紀律問題，是另一層判斷。公開稿件本身已把「未構成明顯危險」與後續跟進調查並列。

已有佔用許可證，是否不能再處理施工差異？
佔用許可證處理佔用許可，並不自動消除其後發現的施工與圖則差異所可能引起的行政、刑事或民事問題。具體權利仍須對照條例、合約與事實。

媒體所寫的鋼筋百分比可否直接當作證據？
在已見的屋宇署公開摘要中，核實表述是鋼筋配置或鋼絲網與圖則不符。百分比若只見於部分報道標題，在未有官方或鑑定文件支持前，不應當成已確認的法律事實。

其他單位業主應否立即入稟？
公開資料尚未把同一施工差異斷定為整個項目的普遍狀況。是否採取法律行動，必須按該單位自己的文件、檢驗與時限評估。本頁不建議、亦不反對任何具體訴訟。

賣方說會按法規補救，是否已承認全部責任？
公開回應屬願意配合調查及在證實施工失誤時補救的陳述，並非法庭判決，也不等於第 76 條失實陳述或第 40 條罪行已經成立。

本分析有沒有對任何人定罪？
沒有。本文只整理公開報道與現行條文框架，供學術研究與公眾教育。調查仍在進行，結果以主管當局及法院為準。

本篇由天神法務部（HKLAWEX.COM）根據 2026 年 10 月 4 日公開 RSS 與官方／報章摘要整理，不是對任何人士的個案評估、辯護策略或起訴建議；不構成律師與客戶關係；不保證調查結果、檢控決定、紀律處分、民事勝敗、修補費用分擔或物業市值；亦不教導隱瞞缺陷、阻礙執法、偽造文件或規避《建築物條例》規定。正式條文請以電子版香港法例現行版本為準。查閱日期：2026-10-04。